【每日学法】出租屋变“灵堂”，租客权利如何维护？
生活中，房屋租赁现象非常普遍。尤其是现在的年轻人出于经济压力，大多选择在工作的城市租赁房屋以满足生活需要。然而，因房屋租赁引发的纠纷也层出不穷，纠纷类型也种类繁多。近期，更有关于出租屋变“灵堂”的令人震惊的事件。该案件涉及到房屋租赁中的根本违约的认定以及房屋使用问题，本文将以该案例为引对相关法律问题进行分析。
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案情简介
王小姐在上海松江租了一间房，某天的上班途中，她突然接到房东李阿姨女儿打来的电话，李阿姨女儿询问她是否可以去宾馆住几天，并称“房间我们要用来办丧事布置灵堂。”无比震惊的王小姐立刻赶回家中，却发现自己的房间已经变成了灵堂。更让她无法接受的是，房间中还停放着一具老人棺椁，甚至还有亲属在旁吊唁。王小姐这才意识到，原来房东的电话并非商榷，而是通知。受到惊吓的她不敢久留，匆忙带上生活用品去了宾馆暂住。停灵结束后还敢继续居住吗？事后越想越怕的王小姐决定起诉房东李阿姨，王小姐认为李阿姨此举属于严重违约，因此要求解除房屋租赁合同，返还房屋押金及预付租金，并支付违约金、宾馆费用、误工费等，除此之外，王小姐还要求李阿姨向其赔偿精神损失费，共计4万余元。
针对此案，上海松江法院法官认为，租客王小姐合法占有其承租的房屋并享有使用权。在该房屋的租赁合同履行期间，任何人不得侵犯其权利，包括房东。而房东李阿姨擅自进入已出租给他人的房屋，并停放逝者遗体，这些行为显然已构成根本违约，且会造成一定的精神损害，因此，理应解除合同，并进行相应损失的赔偿。最终，在法官的劝解和沟通下，王小姐与李阿姨决定解除合同，双方握手言和。李阿姨向王小姐退还了押金及多余租金，当场补偿了8000余元。
（案例来源：法治网）
案情分析
一、房屋租赁中构成根本违约的认定
根据《民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。由此可知，当出现合同目的无法实现的情形时，即构成根本违约，此时被违约方具有请求解除合同的权利。在房屋租赁过程中，常见的违约行为主要有：出租人拒绝提供必要的维修服务、擅自涨租、擅自进入房屋等以及承租人擅自转租、擅自改变房屋结构、拖欠房租等行为，当出租人或承租人存在违约行为且该行为致使合同目的无法实现时，即出租人无法获取租金、房子被毁损以及承租人无法使用房屋等情形时，被违约方均可以根本违约为由主张解除合同。在本案中，租客王小姐合法占有其承租的房屋并享有使用权。在该房屋的租赁合同履行期间，任何人不得侵犯其权利，包括房东。而房东李阿姨擅自进入已出租给他人的房屋，并停放逝者遗体，致使王小姐无法继续使用房屋，这些行为显然已构成根本违约，且会造成一定的精神损害，因此，理应解除合同，并进行相应损失的赔偿。
二、房屋租赁中租赁人与出租人的法律关系分析
房租租赁过程中双方当事人基于合同建立租赁关系，承租方和出租方的权利义务是相对应的。对于出租人来说，主要有以下义务和权利：（1）履行交付租赁物以及适租义务；（2）出租方应当在租赁期间负责房屋的维修，双方之间另有约定的除外；（3）在第三人主张权利致使承租人不能正常使用房屋的时候，出租人应当承担瑕疵担保责任；（4）在租赁期间，出租房有权按照双方的约定收取足额的租金。对于承租人来说，其享有以下权利，并且应当履行如下的义务：（1）房屋在买卖所有权或者被拍卖的的时候，承租方享有优先购买的权利；（2）除法律另有约定外，承租人享有租赁房屋期间因占有、使用房屋获得的收益；（3）在租赁期限届满的时候，原承租人对租赁得到方式享有优先承租权；（4）承租人在租赁期间应当妥善保管出租房屋，并且按照约定使用出租房屋；（5）在租赁期间，承租人应当按照约定交纳租金。
明确的权利义务是任何一种法律关系中都不可或缺的，尤其是在房屋租赁中，由于出租人仍然对房屋享有所有权，在承租人不知情的情况下，出租人所为的对房屋的违约支配行为会给承租人带来不必要生活困扰，例如：擅自出入房屋、不当使用房屋等。在本案中，出租屋变“灵堂”事件，在令人听着毛骨悚然的同时，更让人难以置信，甚至觉得离奇，对于此种行为，明显是出租方未履行相应义务，损害了承租人的权利，双方的租赁关系因出租方的违约行为而被破坏，被违约方自然具有请求解除双方租赁关系的权利。
三、双方利益如何平衡？
对于租赁双方来说，利益的平衡首先要建立在双方按法定权利义务履行合同的基础上。对于出租方而言，在租赁期间，应充分尊重承租方对房屋的使用权，同时为了确保承租方对房屋的正常使用，应承担一定的维修义务，并在自身存在违约行为时，承担不利的违约责任。当然，在履行义务的情况下，出租方也具有收取约定租金的权利。对于承租方而言，其应当在合理范围内使用房屋，不得对房屋进行恶意破坏，此外，承租人在享受特定条件下的优先权的同时，也应当履行缴纳房租的义务。
其次，从提前预防利益受损的角度出发，双方当事人要签订合法明确的合同，并对违约行为进行相关约定，任何一方都应该尊重合同内容，遵守法律规定，以保护自身的预期利益。细化来讲，对于出租人而言，其可以在房租出租之前，对房屋的设施情况进行拍照留证，以此来确保房屋是否被合理使用，并为寻求赔偿提供证据。对于承租人而言，在租赁房屋时，一定要寻求正当途径，并对租金进行明确约定，防止事后房东擅自涨租带来的困扰。此外，为了保障个人对房屋的使用权以及自身隐私权，可以在与房东协商的情况下，对房屋的门锁进行更换。但如果原有门锁价值较大，未经房东同意擅自更换，可能需要承租者承担恢复原状并赔偿损失的后果。
最后，从公序良俗出发，双方应从对方的利益角度出发解决租赁过程中引发的押金、房屋使用等纠纷。例如本案中李阿姨擅自将尸体停放在出租屋的行为，明显违背了公序良俗，这对于王小姐来说不仅房屋无法继续使用，而且会留下心理阴影，同时，对于以后的承租人来说，也会产生一定的不适。同时，该行为也可能导致以后该房屋无法顺利出租，对于李阿姨来说也会产生一定的损失。由此可知，维护他人利益也是维护自身利益的行为，双方当事人应当遵循公序良俗，以此来避免不必要的纠纷。
// 结语//
房屋租赁不仅为租赁者带来了生活便利，同时也为出租者带来了经济利益。因此，在房屋租赁过程中，双方当事人应严格按照法律规定行使权利并履行义务，以此来避免因房屋使用而带来的不必要纠纷。此外，尤其是对于涉及承租人隐私的事情，房东虽然作为房子的所有权人，仍然要尊重租赁者的隐私权，对房屋进行合理的管理。当然，作为承租者，当其权益受到侵犯时，也要积极维权，保护自身利益。